年収・返済期間に見る借入可能額の違いについてまとめました。
借入できる金額は、借り入れる人の条件により異なります。
安井家・中間家・高目家のバージョンでの借入可能額をそれぞれシミュレーションしてみました。どのくらいの金額が借入可能か、確認してみましょう。
フラット35利用、金利1.4％（2018年2月時点）、元利均等返済、ほかの借入金なしの場合で計算しました。
| 家族名 | 夫の年齢 | 年収（万円） | 返済期間（年） | 借入可能額（万円） |
|---|---|---|---|---|
| 安井家 | 28 | 600 | 35 | 5807 |
| 中間家 | 34 | 800 | 30 | 6855 |
| 高目家 | 43 | 1100 | 20 | 6712 |
上記の表をみると、年収が最も高い高目家よりも中間家の方が借入可能額が大きいのが確認できると思います。
これは、働ける年月、つまり借り入れる人の年齢が審査に影響してくるからです。年齢が上がれば上がるほど、働いて収入を得られる期間が短くなると見なされるため、借入額は低くなります。
ただし、十分な備えがないのに、今の収入で返済可能だからといって月々の負担を増やすことはおすすめできません。
返済期間は長い期間に設定し、月々の返済金額を低くした上で繰り上げ返済をして期間を短縮していく方がリスクを低くすることができます。
このローンを借りる以前から自動車ローンや教育ローン、カードローンといったものへの支払いがある場合、借入可能額はもちろん下がります。
先ほどの3家族に、月々5万円の借入金があった場合を検証してみましょう。
| 家族名 | 夫の年齢 | 年収（万円） | 返済期間（年） | 借入可能額（万円） |
|---|---|---|---|---|
| 安井家 | 28 | 600 | 35 | 4148 |
| 中間家 | 34 | 800 | 30 | 5386 |
| 高目家 | 43 | 1100 | 20 | 5666 |
ローンがある場合とない場合を比較すると、借入可能額が1000万円以上も少なくなっていることがわかります。
そのため、同じ2000万円の家を建築するとしても各家庭の条件の違いによって借入可能額が大きく変わってしまうのです。
年齢や年収では、可能な金額でもすでにほかのローンを組んでいる場合、審査が通らない可能性もあることに留意してください。
シミュレーターで試算した金額の住宅ローンを申し込んでも、審査ではじかれてしまうことがあります。
それは銀行側が、現時点での金利による支払い額のほかに、審査用の金利を用意しているからなのだそうです。
変動金利型を利用する場合は「金利が上昇した場合でも返済できるかどうか」を見るために、金利を高めにしてシミュレーションし、返済能力の有無を判断しています。
上記では借りられる限度額を調べましたが、今度は住宅ローンの借入希望額と返済期間から、月々の返済額と総返済額を計算してみましょう。
安井家・中間家・高目家の希望条件からそれぞれシミュレーションしてみましょう。
フラット35利用、金利1.4％（2018年2月現在）、元利均等返済、ボーナス払い0の場合で計算しました。
| 家族名 | 夫の年齢 | 年収（万円） | 返済期間（年） | 毎月返済額（円） | 総返済額（万円） |
|---|---|---|---|---|---|
| 安井家 | 28 | 600 | 35 | 70000 | 2911 |
| 中間家 | 34 | 800 | 30 | 86000 | 3064 |
| 高目家 | 43 | 1100 | 20 | 134000 | 3212 |
住宅ローンは「借金」です。当然のことですが、借金には利息がつきます。
返済額は借入希望額に利息を足した金額になるということをしっかりと意識するようにしましょう。借り入れる額が大きければ大きいほど、利息も高額になり、負担が大きくなります。
たとえば2500万円を0.5％の金利違いで借りたとします。それぞれの金利で月々の返済額や総返済額がどのように変わってくるのか、シミュレーションしてみましょう。
フラット35利用、借入額2500万円、35年返済、元利均等、ボーナス払い0で試算しました。
| 金利（％） | 月々の返済額（円） | 総返済額（万円） |
|---|---|---|
| 1.5 | 77000 | 3215 |
| 2.0 | 83000 | 3479 |
| 2.5 | 90000 | 3754 |
上記の試算の結果を見ると、総返済額は1.5%～2.0%では260万円、2.0%～2.5%では280万円、1.5%～2.5%では540万円ほど増えています。金利はとても重要だということがわかりますね。
ただし、金利には3つのタイプがあるため、「低さ」だけに注目して選ぶと後に苦労する可能性もあるので注意が必要です。
住宅ローンは、金利が変動するのか、しないのかといったタイプの違いや、「借り入れ直後の金利を引き下げる」といった金利プランの違い、その組み合わせによって特徴が異なります。
金利には大きく分けて2つのタイプがあります。契約時に金利が決まる固定金利と、一定期間ごとに金利が更新されていく変動金利です。
さらに、固定金利の中にはずっと金利が変わらない「全期間固定金利型」と、期間限定で固定金利を適用する「固定期間選択型」の2種類があります。
全期間固定型は、金利が変わらないので返済プランを立てやすいというメリットがあります。
一方で、世の中の金利が下がった場合にその恩恵を受けられないというデメリットもあります。リスクを取りたくないという人におすすめの金利タイプと言えます。
変動型は、契約時の金利が固定と比べて安く設定されているため、借入額が少なく済みます。短期間で返済できるのであればお得になるというメリットがあると言えるでしょう。
しかし、金利が上昇した時には返済額が高額になってしまうリスクがあります。
住信SBIネット銀行を例に挙げて説明します。ここの金利プランは「当初引下げプラン」と「通期引下げプラン」から選べるようになっています。
「当初引下げプラン」は、借り入れ直後の期間限定で、金利を基準よりも引き下げます。借り入れ当初の負担を減らしたい方には有効です。
「通期引下げプラン」は、全期間において基準金利から金利を一律引き下げます。それによって安定的な返済を目指します。
「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類です。
「元利均等返済」では毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
「元金均等返済」では返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。返済額は返済が進むにつれ少なくなっていきます。
「元利均等返済」は「元金均等返済」に比べて、返済開始当初の返済額を少なくすることができますが、同じ返済期間の場合は「元金均等返済」よりも総返済額が多くなります。
住宅ローンには銀行などの民間金融機関が貸し出す「民間融資」、財形貯蓄をしている人が利用できる財形住宅融資や、自治体により居住または勤務先がある人に対して、独自にローンを提供するなどの自治体融資の「公的融資」、フラット35を代表とする複数の金融機関が提携して融資する「協調融資」の、大きく分けて3種類の住宅ローンがあります。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資しているのが「フラット35」です。「フラット35」は融資実行時に適用された金利が完済まで続く長期固定金利です。窓口は銀行やネット銀行、生命保険会社など住宅ローンを扱う金融機関。金融機関によって金利や事務手数料が異なるため、複数の金融機関を比較して選びましょう。
各家庭の収入や主たる収入源をまかなう人の年齢、仕事の種類やローンの状況など、異なる条件に合う住宅ローンはさまざまです。将来的にも無理がないように返済できるようにローンを組みましょう。
銀行などで住宅ローンの審査が通ったとしても、返済できる保証があるわけではありません。
「借りられる額」と「返せる額」は同じではないということを理解し、本当に自分たちが返済できる金額なのかどうかを確認した上で、借り入れるようにしましょう。
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